Kuvaus
Puumalan kunnanhallitus on 9.11.2020 tehnyt päätöksen pakastamorakennuksen vuokraamisesta 1.1.2021 lukien. Päätös on oikaisuvaatimuksen myötä kumottu.
Puumalan kunnalla on omistuksessaan noin 1200 neliön suuruinen pakastamorakennus, jossa harjoitetaan pakastustilojen lisäksi elintarvikealan toimitilaa. Rakennus, erillinen varastorakennus ja tontti on vuodesta 2006 lukien vuokrattu nykyiselle vuokralaiselle. Ko. vuokrasuhde irtisanottiin kunnan toimesta vuokrasopimuksen irtisanomisehtojen mukaisesti kesällä 2019 päättymään 31.7.2020. Kesällä 2020 vuokralaisen kanssa tehtiin määräaikainen vuokrasopimus tiloista vuoden 2020 loppuun, ja vuokralainen on ilmoittanut olevansa halukas edelleen jatkamaan vuokraamista. 1.1.2021 lukien kunnalla ei ole tiloihin vuokrasopimusta. Helsingin käräjäoikeudessa on vireillä nykyistä vuokralaista koskeva yrityssaneerausmenettely, jolle on 8.10.2020 annettu määräaikaa 30.4.2021 saakka. Menettely on käynnistynyt 31.1.2020. Yrityssaneerausmenettely ei ole ollut käynnissä kunnan päätettyä vuokrasopimuksen kesällä 2019.
Tilat on kunnan toimesta vuokrattu tällä hetkellä siten, että kunnalla on ollut vastuu kiinteistön vakuuttamisesta ja lisäksi rakenteista ja kylmälaitteiden huollosta ja -korjauksesta. Vuokralainen on vastannut kiinteistön käyttökuluista, joten kunnan vuokratulo on ollut käytännössä lähes pelkästään pääomavuokraa. Vuokratulot ovat pääasiallisesti riittäneet kunnan kuluihin ja poistoihin, joskin yksittäisinä vuosina vuokraustoiminta on ollut kunnalle tappiollista kertaluontoisista kunnossapitokuluista johtuen.
Yllä mainittu vuokralainen on harjoittanut tiloissa pakastustoimintaa ja lisäksi alivuokrannut osaa tuotantotiloista muille yrityksille. Tiloissa on alivuokralaisten toimesta harjoitettu viime aikoina leipomotoimintaa ja kalatalouden toimintaa. Tällä hetkellä tilat eivät ole ympärivuotisesti olleet tuotantokäytössä, eikä tiloissa ole ollut kuin yksi ympärivuotinen työntekijä.
Tilojen vuokraamisesta 1.1.2021 lukien on keskusteltu nykyisen vuokralaisen ja alivuokralaisten kanssa syksystä 2020 lähtien, ja myös muita potentiaalisia vuokralaisia on kartoitettu viimeisimmän 1,5 vuoden aikana. Kunnanhallituksessa on myös epävirallisesti keskusteltu koko pakastamokiinteistön asettamisesta myyntiin.
Eri vaihtoehtojen pohjalta on päädytty käymään tarkemmat vuokraneuvottelut Kalakontti Saimaa Oy:n ja Puumalan Hatsapuri Oy:n kanssa. Ratkaisuun ovat vaikuttaneet tilojen saaminen nykyistä monipuolisempaan käyttöön, tilojen täyttöasteen kasvattaminen sekä ratkaisun positiiviset työllisyysvaikutukset. Kahden vuokralaisen malli pienentää myös kunnan vastapuoliriskiä vuokrauksen suhteen.
Näistä Puumalan Hatsapuri Oy on etsinyt nykyistä laajempia tuotantotiloja leipomotoiminnalle syksyn ajan ja yritys on valmiina vuokraamaan suuren osan pakastamon tiloista ja jatkamaan myös tiloissa siellä nyt harjoitettavaa pakastustoimintaa. Syksyn aikana on selvitetty tämän vaihtoehdon lisäksi myös erillisen laajennusosan toteuttamista, jonka kustannusarvio olisi ollut noin 550 000 euroa, ja jolloin leipomotoiminta olisi tukeutunut uudisosaan ja yrityksen nyt käyttämiin tiloihin. Vuokralaisen kanssa on yhdessä katsottu, ettei laajennusosan toteuttaminen ei ole tässä vaiheessa vielä tarkoituksenmukaista eikä ratkaisu olisi mahdollistanut tilatarpeiden täyttämistä pidemmällä tähtäimellä.
Toiminta voidaan kuitenkin yrityksen mukaan käynnistää jo olemassaolevissa tiloissa, edellyttäen kuitenkin erikseen määriteltäviä muutostöitä. Käytännössä kyse olisi tilojen elintarvikehygienian ja käytettävyyden varmistamisesta erityisesti leipomotoiminnan osalta. Puumalan Hatsapuri Oy ottaisi vastatakseen myös tiloissa harjoitettavan pakastustoiminnan.
Loppuosa tiloista (n. 250 neliömetriä) vuokrattaisiin Kalakontti Saimaa Oy:lle, jonka käyttöön jäisivät ko. yrityksen jo nyt osan vuodesta alivuokraamat tilat. Näiden kahden alivuokralaisen lisäksi pakastamolla on syksyisin harjoitettu kolmannen yrityksen toimesta noin 1,5 kuukauden ajan mädin talteenottotoimintaa, ja ko. yritys on vuokrannut kalanjalostustilojen lisäksi noin 70 neliön alueen tiloista, jotka nyt siirtyisivät ympärivuotisesti leipomokäyttöön. Tämän yrityksen tilatarpeiden varmistaminen tulee ratkaista syksyyn 2021 mennessä.
Tilojen käyttö on muuten selkeästi ratkaistavissa, mutta uuden tuotantotoimintaan otettavan osan sisäänkäynnin, pukuhuonetilojen ja wc-tilojen järjestämisestä ei ole löydetty molempia vuokralaiskandidaatteja (Kalakontti Saimaa, Puumalan Hatsapuri) tyydyttävää ratkaisua. Leipomoksi kaavaillulle alueelle ei tällä hetkellä johda erillisiä sisäänkäyntejä, joten kulku tiloihin on joko tiloja itäosassa olevan myymälätilan kautta tai pakastamoaulan läpi. Lisäksi tuotantotilojen välittömässä läheisyydessä on vain yksi wc- ja pukeutumistila, joka ei kunnanhallituksen aiemman päätöksen mukaisessa vuokrasopimuksessa kuulunut vuokra-alueeseen. WC-tilojen rakentamista rajoittaa lisäksi viemäröintien sijoittelu. Ratkaisuja on kartoitettu yritysten lisäksi myös terveysvalvonnan kanssa.
Puumalan Hatsapuri on ehdottanut ongelman ratkaisemiseksi alkuperäisen vuokra-alueen laajentamista kattamaan myös entisen myymälän sisäänkäynnin, myymälätilan sekä sosiaali- ja wc-tilan, jonka kautta tulisi myös henkilökunnan kulku leipomotiloihin ja myymälätoimintaa. Tässä vaihtoehdossa toisen vuokralaisen sosiaalitilojen tarve tulisi ratkaista muulla tavoin, joka voisi olla ulko-oven yhteyteen toteutettava erillinen siirrettävä sosiaali- ja wc-tila (väliaikainen konttiratkaisu). Kalakontti Saimaa Oy on kuitenkin halunnut sisällyttää ko. tilat omaan vuokra-alueeseensa.
Toisena vaihtoehtona on toteuttaa uusi sisäänkäynti leipomotilan yhteyteen ja toteuttaa tämän yhteyteen ulkopuolelle tilapäinen wc- ja sosiaalitila. Leipomoalueen seinien puhkaisua rajoittaa pakastevaraston kuormausoven sijainti, suunniteltujen kylmävarastojen sijainti sekä leipomoprosessin sijoittuminen seinien reunoille. Tältä osin ainoa kyseeseen tuleva osa on leipomoalueen itäseinä. Suoraan tuotantotiloihin tulevaa ulko-ovea ei kuitenkaan käytännössä voitaisi enää hyödyntää jos jossain vaiheessa sosiaalitiloille löydettäisiin pysyvämpi toteutusmalli.
Molemmat konttiratkaisut olisivat luonteeltaan tilapäisiä.
Kompromissiratkaisuna on kunnan toimesta esitetty tilojen jakamista siten, että leipomoalueen sisäänkäynti puhkaistaisiin nykyisen toimistotilan kautta, ja olemassaoleva wc- ja toimistotila (yhteensä n. 20 m2) tulisi Puumalan Hatsapurin käyttöön. Entinen myymälätila ja sen kautta kulkeva sisäänkäynti tulisi Kalakontti Saimaa Oy:n käyttöön ja ko. tilaan toteutettaisiin uusi wc-tila sekä tarpeen mukaan erillinen pukuhuone tai toimistohuone. Tämän ratkaisun ovat molemmat osapuolet hyväksyneet.
Molempien vuokralaisten kanssa on neuvoteltu molempia osapuolia sitovasta 5 vuoden määräaikaisesta vuokrasopimuksesta, joka jatkuisi tämän jälkeen toistaiseksi voimassa olevana. Veroton kuukausivuokra olisi koko rakennuksen osalta 2000 euroa, joten vuokran määrä kasvaa nykytilaan verrattuna kolmasosalla.
Vuokrasopimuksessa on määritelty lisäksi enintään 100 000 euron muutostöiden toteuttamisesta leipomo-osaan, jotka molemmat sopimusosapuolet osaltaan hyväksyvät ja joiden kustannukset lisätään yrityksen vuokraan 20 vuoden poistoajalla.
Vuokralaiset vastaavat itse kaikista kalustoinvestoinneista tiloihin, ja vastaa vuokraamansa rakennusosan käyttökuluista. Vuokranantajan ja vuokralaisen vastuunjako pysyy samana kuin se on ollut nykyisen vuokralaisen kanssa.
Lisäksi vuokrasopimuksessa on määritelty laadittavaksi erillinen alueen kehittämissuunnitelma kevään 2021 aikana. Tässä suunnitelmassa voidaan arvioida laajennusosien tai mahdollisen uudisrakentamisen vaihtoehdot sen varmistamiseksi, että nykyisten yritysten toiminnan laajentuminen mahdollistetaan tulevaisuudessa.
PÄÄTÖKSEN YRITYSVAIKUTUSTEN ARVIOINTI:
Ko. leipomoyrityksen kanssa on etsitty syksyn aikana toimitiloja Puumalan alueelta, mutta muita sopivia toimitiloja ei ole löydetty. Merkittävimpänä toisena vaihtoehtona oli ns. Melkan halli, mutta tämän tilan saattaminen toimintaan sopivaksi olisi ollut erittäin vaikeaa, ja yritys olisi joka tapauksessa joutunut turvautumaan pakastamon palveluihin, mikä olisi heikentänyt toiminnan kilpailukykyä. Päätös mahdollistaa siten yrityksen toiminnan käynnistämisen Puumalassa ja tuo mukanaan myös uusia synergiaetuja pakastustoiminnan osalta, joten siten päätöksellä on myönteiset yritys- ja työllisyysvaikutukset peilattuna nykytilanteeseen.
Jatkossa kunnalla olisi pakastamotiloissa kaksi erillistä vuokralaista, millä voidaan arvioida joko myönteisiä tai kielteisiä yritysvaikutuksia. Uuden yritystoiminnan käynnistäminen tiloissa tarkoittaa myös tarvetta suunnitella alueen toimintaa, tulevaisuutta ja tilojen käyttöä uudella tavalla. Lisäksi tiloissa on nyt määräajoin ollut tilapäisiä muita vuokralaisia, joiden tilatarpeet joudutaan ratkaisemaan uusilla tavoilla.
Mikäli tiloihin ja pakastustoiminnalle ei oteta ulkopuolisia vuokralaisia, joutuu kunta pakastusasiakkaiden palvelun turvaamiseksi tekemään hyvin todennäköisesti muita ratkaisuja, joita on viimeisen 1,5 vuoden aikana alustavasti kartoitettukin pakastamon tulevaisuuden epäselvyyden vuoksi. Viime kädessä kunta joutuisi kiinteistönomistajana itse harjoittamaan tiloissa pakastusliiketoimintaa, mikäli erillistä toiminnanharjoittajaa ei tiloihin löydettäisi. Tällaisen toiminnan harjoittaminen olisi kunnan toimimista markkinoilla, mitä ei nykyisen kilpailulainsäädännön, kuntalain ja kunnan yritysilmapiirin kannalta voida pitää lainmukaisena tai suotavana.
PÄÄTÖKSEN VALTIONTUKIARVIOINTI
Euroopan unionin oikeuden mukaan valtiontuet yritystoiminnalle ovat lähtökohtaisesti kiellettyjä (Euroopan unionin toiminnasta tehty sopimus SEUT, 107 artiklan 1 kohta).
Yritykselle myönnettävä julkinen tuki voi antaa sille muihin, kilpaileviin yrityksiin verrattuna valikoivaa taloudellista etua, mikä voi vääristää sisämarkkinoiden toimintaa ja kilpailua.
Julkiset tuet yritystoiminnalle voivat kuitenkin olla sisämarkkinoille soveltuvia, jos niillä edistetään yleistä taloudellista kehitystä ja SEUT-sopimuksessa määriteltyjä tavoitteita. Euroopan komissio on antanut yksityiskohtaisia sääntöjä siitä, millaiset valtiontuet ovat sallittuja ja siitä, millaisia menettelytapoja tukia myönnettäessä tulee noudattaa.
EU:n valtiontukisääntöjä sovelletaan, jos kaikki seuraavat valtiontuen tunnusmerkit täyttyvät:
A: Julkisia varoja kanavoidaan julkisiin tai yksityisiin yrityksiin - yrityksellä tarkoitetaan taloudellista toimintaa harjoittavia yksiköitä niiden oikeudellisesta muodosta riippumatta, B: etu on valikoiva eli kohdistuu vain tiettyihin yrityksiin, C: toimenpide vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla tuensaajaa ja D: toimenpide vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan.
Kiinteistöä vuokrattaessa tulee siten aina arvioida voiko vuokraamiseen liittyä valtiontukea. Vuokrattaessa yksityiselle, taloudellista toimintaa harjoittavalle yritykselle toimitiloja on selvää, että toimenpide täyttää ainakin tunnusmerkit B ja D. A- ja C-kohtien täyttymisen osalta on olennaista se, onko vuokrausehdot sellaisia, että vastaavassa tilanteessa oleva yksityinen vuokranantaja solmisi vastaavan vuokrasopimuksen.
Vuokran määrän valtiontukiarviointi: Pakastamo on kiinteistönä sikäli ainutlaatuinen, ettei sille käytännössä voi etukäteen määrittää tarkkaa käypää arvoa. Rakennuksessa on sekä pakastustilaa, pakastustunneleita, kalanjalostukseen sopivaa tilaa, myymälätilaa ja myös vähäisessä määrin toimistotilaa. Tilojen käyttö on osaltaan rajoitettua ja tilojen käyttäjä joutuu lisäksi vastaamaan merkittävistä ylläpitokustannuksista. Rakennuksen eri osat ovat valmistuneet eri vuosikymmeninä ja viimeisin laajennus on toteutettu yli 15 vuotta sitten.
Puumalassa myydään hyvin harvoin ikääntyneitä tuotanto- ja teollisuusrakennuksia, kunta on viimeksi myynyt vuonna 2015 Ojakujalla sijaitsevan kiinteistön, jossa kauppahinta oli tontteineen 62 500 euroa (n. 250 €/rakennettu kerrosneliömetri, sisältäen tontin). Tämä kauppa toteutettiin edellä mainitun puolueettoman arvioitsijan hinta-arvion mukaisesti. Kunnalle on vuosina 2018 ja 2019 koitunut pakastamorakennuksesta keskimäärin noin 9000 euron suuruiset vuotuiset omistuskustannukset, joista vakuutusmaksut ovat muodostaneet noin puolet.
Vuonna 2020 kustannuksia on tullut poikkeuksellisen paljon, yli 30 000 euroa, mutta tämä johtuu pakastamolle hankitusta kalatalouskäytössä olevasta jäähilekoneesta, jonka hankintakustannus oli hieman yli 16 000 euroa, josta tosin osa saatiin kunnalle takaisin avustuksena.
Näin ollen yllä mainitulla vuokratasolla kunnan vuokratuotto olisi vuosittain noin 15 000 euroa. 5 % vuokratuotolla laskettuna rakennuksen arvoksi tulisi 300 000 euroa. Rakennuksen tasearvo (poistamaton hankintameno) on kunnan taseessa 120 000 euroa. Kun huomioidaan vuokratuotto ja suhteutetaan sitä vallitsevaan hintatasoon, rakennuksen ikään ja muihin tekijöihin, voidaan todeta ettei vuokran määrässä ole annettu valtiontukea.
Muiden vuokraehtojen valtiontukiarviointi: Puumalan Hatsapuri Oy:n kanssa solmittavassa vuokrasopimuksessa on todettu, että tiloihin joudutaan tekemään osin muuttuvan käyttötarkoituksen (leipomotoiminta) vuoksi joitain muutostöitä. Tarkempi suunnittelu on vielä kesken, mutta kyseeseen tulee mm. uusia väliseiniä sekä todennäköisesti LVIS-töitä. Vuokrasopimuksen kirjauksella molemmat osapuolet voivat varmistaa, että muutostyöt toteutetaan molempien osapuolten kannalta järkevällä tavalla. Vuokrasopimuksessa on määritetty, että muutostöiden kustannukset lisätään vuokraan 20 vuoden poistoajalla laskettuna, joka on kunnan poistosuunnitelman mukainen poistoaika. Tällaiset muutostyöt saattaisivat sisältää vähämerkityksistä valtiontukea (ns. de minimis -tuki), sillä vuokrasopimuksen molempia osapuolia sitova vuokra-aika on vain viisi vuotta.
Sen vuoksi on syytä kirjata vuokrasopimukseen, että muutostöiden lopullisista kustannuksista 75 % on de minimis -tukea siltä osin kuin muutostyöt palvelevat ainoastaan ko. vuokralaisen pääasiallista käyttötarkoitusta, eli leipomotoimintaa. Tarkka de minimis -tuen määrä selviää siten keväällä 2021, mutta sopimuksen mukaisesti sen teoreettinen maksimimäärä olisi 75 000 euroa. Yksittäinen yritys saa vastaanottaa de minimis -tukea enintään 200 000 euroa kolmen peräkkäisen verovuoden aikana (pl. tietyt toimialat, joilla määrä on pienempi). Ko. yrityksen ilmoituksen mukaan se ei ole saanut aiemmin de minimis -tukea.