Kuvaus
Kunnanhallitus on 9.11.2020 § 161 päättänyt kunnan hallintosäännön mukaisesti vuokrata kunnan omistaman pakastamorakennuksen osittain Puumalan Hatsapuri Oy:lle sekä valtuuttanut teknisen johtajan vuokraamaan loppuosan Kalakontti Saimaa Oy:lle.
Tilojen nykyinen vuokralainen, jonka määräaikainen vuokrasopimus tiloissa päättyy 31.12.2020, on tehnyt kunnanhallitukselle oikaisuvaatimuksen, jossa vaaditaan päätöksen kumoamista ja täytäntöönpanon keskeyttämistä. Oikaisuvaatimus oheismateriaalina.
Päätösehdotus
Esittelijä
-
Matias Hilden, kunnanjohtaja, matias.hilden@puumala.fi
Kunnanhallitus päättää antaa oikaisuvaatimukseen seuraavan vastineen, ja päättää sen perusteella kumota 9.11.2020 § 161 tekemänsä vuokrauspäätöksen. Kumoamisen perusteena on vaillinainen valtiontukiarviointi. Muilta osin kunnanhallitus katsoo oikaisuvaatimuksen aiheettomaksi.
Kohta 2.1 Kunta ei ole järjestänyt kuntalain 130 §:n edellyttämään tarjouskilpailua
Kunnanhallituksen vastine: Kuntalain 130 § on sidottu kiinteistökauppoihin, joilla kiinteistö myydään, tai vaihtoehtoisesti vuokrataan yli 10 vuodeksi. Hallituksen esityksessä 268/2014 on todettu, että Pykälässä ehdotetaan säädettäväksi kunnan omistaman kiinteistön luovutuksessa ja vuokralle antamisessa noudatettavista menettelytavoista silloin, kun kiinteistö luovutetaan tai pitkäaikainen vuokrasopimus tehdään kilpailutilanteessa markkinoilla toimivan tahon, esimerkiksi yrityksen kanssa. Menettelytapoja noudattamalla voidaan varmistua, että kiinteistön luovutus ja vuokraus ovat markkinaehtoisia ja että niihin ei sisälly kiellettyä valtiontukea. Menettelyn tavoitteena on turvata myös tasapuoliset kilpailun edellytykset eri toimijoiden välillä eli kansallinen kilpailuneutraliteetti.
Kuten oikaisuvaatimuksessa on todettu, niin vuokrasopimuksen molempia osapuolia sitova määräaika on viisi vuotta, jonka jälkeen sopimus jatkuu toistaiseksi yhden vuoden irtisanomisajalla. Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisussa 1604/2020, johon oikaisuvaatimuksessa on viitattu, on ollut kyse vuokrasopimuksesta, joka on tulkittu sopimuksessa olevan option vuoksi 10 vuoden mittaiseksi. Käytännössä optio on tarkoittanut, ettei kunnalla ole yksipuolista oikeutta irtisanoa vuokrasopimusta ennen optioajan päättymistä. Sen sijaan Puumalan kunnanhallituksen hyväksymässä vuokrasopimuksessa on kyse vuokrasopimuksesta, joka on viiden vuoden määräajan kuluttua molempien osapuolten irtisanottavissa yhden vuoden irtisanomisajalla. Tästä johtuen ei myöskään mainittu lainkohta tule vuokrasopimuksessa sovellettavaksi, eikä kunnalla ole velvollisuutta toteuttaa laissa mainittua avointa tarjouskilpailua. Ei voida katsoa toteen näytetyksi, että lainsäätäjän tarkoituksena olisi tällaisella sääntelyllä kieltää kunnilta toistaiseksi voimassa olevien vuokrasopimusten solmiminen ilman tarjouskilpailua.
Oikaisuvaatimuksessa on viitattu myös sopimusehtoon, jonka nojalla tiloissa suoritettavat, erikseen sovittavat ja enintään 100 000 euroa kustantavat muutostyöt lisätään vuokraan 20 vuoden poistoajalla. Muutostöiden toteuttaminen kunnan vuokraamiin toimitiloihin on tavanomaista toimintaa, jota joudutaan tekemään tyypillisesti jossain määrin vuokralaisten vaihtuessa, tilojen käyttötarkoituksen muuttuessa tai tilojen yleisen kulumisen vuoksi. Kunnan on kilpailuneutraliteettisyistä sisällytettävä niistä aiheutuvat kustannukset vuokraan. Sopimusehdon tarkoituksena on ollut varmistaa se, että kiinteistön omistajalle kuuluvat muutokset ovat kokonaistaloudellisesti järkeviä. Pääsääntöisesti tämäntyyppiset muutostyöt ovat myös kiinteistön käyttöarvoa nostavia, eivätkä ne ole sidottuina pelkästään sen hetkiseen vuokralaiseen tai tämän tarpeisiin.
Kohta 2.2. Kunta ei ole hankkinut selvitystä vuokran markkinaehtoisuudesta
Kunnanhallituksen vastine: Kuten edellä on todettu, ei kuntalain 130 § tule ko. sopimuksessa sovellettavaksi, joten kunnalla ei ole ollut velvollisuutta pyytää puolueettomalta arvioijalta arviota vuokrasopimuksen markkinaehtoisuudesta.
Kohta 2.3. Valtiontukisääntelyn huomioon ottaminen
Kunnanhallituksen vastine: Kuten edellä on todettu, ei kuntalain 130 § tule ko. sopimuksessa sovellettavaksi. Hallintolain 31.1 §:n mukaan asiaa kulloinkin käsittelevän viranomaisen on huolehdittava asian riittävästä ja asianmukaisesta selvittämisestä hankkimalla asian ratkaisemiseksi tarpeelliset tiedot sekä selvitykset.
Vaikka päätös ei olisikaan tehty lainvastaisesti, on tarpeen varmistua siitä että päätöksen yhteydessä on riittävällä tavalla arvioitu vuokrasopimuksen hinnoittelua, huomioiden sopimuksen merkitys ja mahdollisuus sille, että sopimus sisältäisi kiellettyä valtiontukea. Päätöksen perusteluissa on käyty nykyisen vuokralaisen (oikaisuvaatimuksen tekijä) maksama vuokrataso ja todettu sen kattaneen tiloista kunnalle aiheutuneet kustannukset ja poistot. Samoin päätöksen perusteluissa on tuotu esiin se tosiseikka, että kunnan vuokratuotto rakennuksesta tulee kasvamaan siitä mitä oikaisuvaatimuksen tehneen vuokralaisen vuokratuotto on ollut.
Kohta 2.4. Päätös on hyvän hallinnon vastainen
Kunnanhallituksen vastine: Kunnanhallituksen päätöksessä on viitattu tuolloin tiedossa olevaan oikeustilaan ja on yksiselitteistä, että tiloja koskeva vuokrasopimus päättyy 31.12.2020 (oheismateriaali).
Edelleen päätöksen yritysvaikutusten arvioinnissa on todettu seuraavaa: Mikäli tiloihin ja pakastustoiminnalle ei löydetä ulkopuolista vuokralaista, joutuu kunta pakastusasiakkaiden palvelun turvaamiseksi tekemään hyvin todennäköisesti muita ratkaisuja, joita on viimeisen 1,5 vuoden aikana alustavasti kartoitettukin pakastamon tulevaisuuden epäselvyyden vuoksi. Viime kädessä kunta joutuisi kiinteistönomistajana itse harjoittamaan tiloissa pakastusliiketoimintaa, mikäli erillistä toiminnanharjoittajaa ei tiloihin löydettäisi. Tällaisen toiminnan harjoittaminen olisi kunnan toimimista markkinoilla, mitä ei nykyisen kilpailulainsäädännön, kuntalain ja kunnan yritysilmapiirin kannalta voida pitää lainmukaisena tai suotavana.
Selostuksessa on tuotu esiin kunnan osalta lähinnä se tosiseikka, että tilojen osalta on tärkeintä se, että niissä on pakastustoiminnasta huolehtiva vuokralainen, ja viitattu siihen, että tilojen vuokraaminen ulkopuoliselle vuokralaiselle on jatkossakin tärkeää yllä mainituista kilpailulainsäädännön rajoituksista johtuen. Selostusosassa ei ole tältä osin viitattu siihen mikä yritys vuokralaisena mahdollisesti toimisi.
Edelleen on syytä korostaa, että muutoksenhakijan halukkuus jatkaa tilojen vuokralaisena on ollut esillä ja yhtiön toimitusjohtajan kanssa on keskusteltu pakastamon vuokrausta koskevista vaihtoehdoista syksyn aikaan useita kertoja puhelimitse. Mikään ei myöskään ole estänyt, eikä estä, muutoksenhakijaa sopimasta myöskään yhteistyön jatkamisesta tilojen uusien vuokralaisten kanssa, tai toimimista ko. yrityksen alivuokralaisena.
Puumalan kunnalla ei ole kiinteistöjen vuokraamisessa määritelty sitä vuokrataanko yksittäisiä rakennuksia vain yhdelle vuokralaiselle vai voiko samassa rakennuksessa toimia useampikin vuokralainen. Pääsääntöisesti kunta vuokraa omistamansa tilat suoraan niitä käyttävälle yritykselle ilman välivuokralaista. Oikaisuvaatimuksen väite, ettei kahdelle vuokralaiselle vuokraaminen olisi kunnan edun mukaista, on siksi virheellinen, eikä yleistettävissä kaikkiin tilanteisiin. Kunta myös määrittää vuokratason yksilöllisesti vuokralaisen vuokraaman tilan ja sopimusehtojen perusteella, ja korostaa, että päätös myös kasvattaa pakastamon merkitystä työllistäjänä. Muutostöiden osalta kunnanhallitus viittaa jo yllä todettuun.
Kunta on tietoinen, ettei yrityksen saneerauksesta annetun lain 19 § mukaisesti kunta olisi oikeutettu saneerausmenettelyn aikana irtisanomaan tai purkamaan sopimusta maksuviivästyksen vuoksi (saneerausvelan perintäkielto). Kuten oheisesta dokumentaatiosta käy ilmi, on vuokrasopimus irtisanottu sopimusehtojen mukaisesti jo kesällä 2019. Lisäksi kesällä 2020 on sopimusta jatkettu määräaikaisena vuoden loppuun, jonka päätyttyä vuokrasuhde päättyy automaattisesti. Yrityssaneerausmenettely ei edellytä että kunnan olisi solmittava uusi vuokrasopimus vuokralaisen kanssa.
Puumalan kunnalla ei vuokranantajana ole tarvetta eikä mahdollisuutta puuttua valittajan, tämän asiakkaiden tai uuden vuokralaisen välisiin suhteisiin. Tieto kunnan ja valittajan välisen vuokrasopimuksen päättymisestä 31.12.2020 on kuitenkin julkisuuslain mukaisesti julkinen tieto.
Valtuuston II vpj. Martti Laine poistui kokouksesta tämän pykälän käsittelyn ajaksi. Esteellisyysperuste: yhteisöjäävi.