Valtuusto, kokous 20.2.2023

Kuvaus

Asemakaavamuutoksen kohteena on Keskustien ja Satamatien välinen alue, ns. kortteli 3. Kaavan nimi on ”Kirkonkylän asemakaavan muutos, Kortteli 3”.

Asemakaavamuutos on tullut vireille kaavoituskatsauksessa 7.3.2016 ja on koskenut tuolloin koko korttelia 3 (Keskustie 6-12). Nyt kaavaluonnoksessa on tarkasteltu korttelista 3 yhteensä kolmea tonttia kaavaluonnoksen mukaisesti. 

Kaavamuutoksen tarkoituksena on tarkastella alueen rakennusoikeuksia sekä kerroslukuja. Korttelin 3 tontille 1 (Martikka 12:22) on ELY-keskus myöntänyt poikkeamisluvan ½ k III kerroksiselle asuin- ja liikerakennukselle (päätös ESAELY/718/2015). Rakentamista ei kuitenkaan ole toteutettu poikkeamisluvassa esitetyllä tavalla ja suunnitelmat ovat vuosien varrella muuttuneet. Vanhat rakennukset on purettu tontilta ja myös kiinteistön vuokralainen on vaihtunut. Kaavan muutostarve on tullut nyt uudelleen esiin, sillä tontin nykyinen vuokralainen suunnittelee alueelle uudisrakentamista. Tavoitteena on asuin- ja liikerakentaminen ja viitesuunnitelmat ovat liitteenä. Kaavoituksen tarpeista on neuvoteltu toimijoiden kanssa syksyn 2022 aikana ja prosessin aikana on konsultoitu myös kaavoittajaa.  

Kaavamuutoksessa selvitetään lisäksi katualueen laajuus ja rajaus Satamatiellä, korttelin 3 lounaispuolella. Lisäksi on tavoitteena päivittää asemakaava vastaamaan alueen nykyistä maankäyttöä. 

Muutosalue käsittää Puumalan ydinkeskustassa korttelin nro 3. Korttelialue rajautuu lännessä Satamatiehen ja idässä Keskustiehen. Suunnittelualueen pinta-ala on noin 1,07 ha. Kaavamuutosalueen muodostavat kiinteistöt 623-414-12-22, 623-414-35-1, 623-414-39-2, 623- 414-22-2 ja 623-414-84-2 sekä osia kiinteistöistä 623-1-9901-1 ja 623-1-9906-1 (katualueet). Asemakaavalla muodostuu Puumalan kunnan kirkonkylän asemakaavan korttelialue 3 ja katualuetta.

Voimassa oleva kirkonkylän asemakaavan muutos on hyväksytty kunnanvaltuustossa 3.11.2008 § 42. Suunnittelualue on osoitettu asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueena. Alueen pohjoisosassa kulkee jalankululle ja pyöräilylle varattu katualue sekä pysäköintialue (LP). Satamatie on osoitettu katualueena.

Asemakaavan muutoksen tavoitteena on edistää Puumalan Kirkonkylän asumisen ja liiketoiminnan tilatarjontaa. Ratkaisulla on positiivinen vaikutus keskusta-alueen palveluiden ja elinvoimaisuuden säilymiseen. Kaavamuutosalue on keskeisellä paikalla Kirkonkylän ytimessä, maisemallisesti houkuttelevalla sijainnilla olemassa olevan yhdyskuntarakenteen sisällä.

Keskustan palvelut muuttuvat saavutettavimmaksi satama-alueelta katsoen, koska tontin 1 osalta voidaan liikerakentamista tuoda ns. ydinkeskustan ja satama-alueen väliin. Jalankulku alueiden välillä helpottuu suunnitellun jalankulkuraitin myötä.

Asemakaava nostaa AL-korttelin rakennusoikeutta. Kaavamuutos perustuu peruslähtökohdaltaan AL-korttelin tontin nro 1 osalta aiempaan poikkeamispäätökseen, mutta sitä on kuitenkin muutettu alkuperäisestä päätöksestä poiketen. Ratkaisu täydentää Kirkonkylän rakennettua ympäristöä ja mahdollistaa tehokkaamman rakentamisen keskusta-alueen ytimessä. Tehokkuuden kasvu vaikuttaa myös pysäköintipaikkojen määrän kasvuun, joten pysäköinnin suunnittelu tonttikohtaisesti on tärkeää toimivuuden ja viihtyvyyden kannalta. Kaavaratkaisussa on huomioitu pysäköintipaikat ja niiden mahtuminen tonteille.

Keskeisimmät muutokset suhteessa nykytilaan on kuvattu kaavaselostuksen sivulla 9. Kaavoitusprosessin vaiheet ja alustava aikataulu on puolestaan kuvattu osallistumis- ja arviointisuunnitelman sivulla 3. 

Karttaako Oy:n kaavoitusinsinööri Hanna Nirkko on laatinut osallistumis- ja arviointisuunnitelman, kaavaselostuksen sekä kaavaluonnoksen, jotka ovat liitteinä. Liitteenä on myös viitesuunnitelmat. 

Kuvaus

Asemakaavamuutoksen kohteena on Keskustien ja Satamatien välinen alue, ns. kortteli 3. Kaavan nimi on ”Kirkonkylän asemakaavan muutos, Kortteli 3”.

Kunnanhallitus päätti kokouksessaan 17.10.2022 § 166 hyväksyä alustavasti 6.10.2022 päivätyn kaavaluonnoksen sekä osallistumis- ja arviointisuunnitelman ja asettaa valmisteluaineiston nähtäville. Korttelia 3 koskeva kaavaluonnos sekä osallistumis- ja arviointisuunnitelma ovat olleet nähtävillä MRL 62§ ja MRA 30§ mukaisesti 19.10.–25.11.2022 välisen ajan verkkosivuilla ja teknisessä toimistossa. Kaavaluonnoksesta on pyydetty lausunnot viranomaisilta ja osallisia on lähestytty kirjeitse. Kaavamuutoksesta on tiedotettu Puumala-lehdessä 26.10.2022. 

Etelä-Savon maakuntaliitto, Etelä-Savon ELY-keskus ja Riihisaari - Savonlinnan museo jättivät kaavamuutoksesta lausunnot. Muilta osallisilta ei tullut huomautuksia kaavaluonnokseen eikä osallistumis- ja arviointisuunnitelmaan.  

Etelä-Savon maakuntaliitto ilmoitti, ettei se anna lausuntoa Puumalan keskustan asemakaavan osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta eikä kaavaluonnoksesta, mutta tulee mahdollisesti antamaan lausunnon asemakaavaehdotuksesta. Maakuntaliiton lausunto on oheismateriaalina. 

Riihisaari - Savonlinnan museo kiinnitti huomiota entisen Säästöpankin talon tilanteeseen, sillä kaavaluonnoksessa talolle ei ole osoitettu suojelumerkintää. Taajamayleiskaavassa (2016) Säästöpankin talolle on osoitettu ar/6-merkintä (=kulttuurihistoriallisesti ja /tai maiseman ja/tai ympäristön kannalta arvokas rakennus tai rakennusryhmä), mutta asemakaavassa (2008) merkintää ei ole. Museon mukaan Säästöpankin talon purkamisen mahdollistaminen ilman säilyttävää kaavamerkintää heikentäisi Puumalan kirkonkylän katukuvan historiallista kerroksellisuutta. Museon näkemyksen mukaan tontin 1 rakennusalan ulottaminen tontin Keskustien puoleiseen reunaan mahdollistaisi puolestaan tiiviimmän katukuvan Keskustielle ja voisi luoda yhtenäisyyttä tontin eteläpuolisten naapurirakennusten kanssa. Lisäksi lausunnossa kehotetaan lisäämään tietoja Säästöpankin rakennuksen suunnittelijasta. Savonlinnan museon lausunto on oheismateriaalina. 

Säästöpankin talon säilyttävästä merkinnästä on käyty kaavoitusprosessin aikana keskustelua kunnan, viranomaisten ja taloyhtiön edustajan kanssa. Rakennuksen säilyminen vaikuttaa olevan kaikkien osapuolten intresseissä, joten kaavaehdotuksessa esitetään säilyttävää merkintää yleiskaavan ohjausvaikutuksen mukaisesti. Tiedot suunnittelijasta on lisätty kaavaselostukseen. 

Etelä-Savon ELY-keskuksen lausunto on Säästöpankin talon suojelumerkinnän osalta yhteneväinen Savonlinnan museon lausunnon kanssa. Lisäksi ELY-keskuksen lausunnossa on kyläkuvan kehittymisen kannalta arvioitu tontin 1 rakennusmassan sijoittumista eli parkkialueen sijoittumista Keskustien laitaan ja rakennusmassan sijoittumista tontin keskivaiheille.

Kuten kaavaselostuksessa esitetyssä vastineessa todetaan, Keskustien maisematila on osin muuttunut. Maisema ei taajaman kehittyessä kuitenkaan ole täysin pysyvä ja voiko niin olettaakaan olevan. Rakennusmassan vieminen kaemmas Keskustiestä kuitenkin osin avaa näkymiä Keskustieltä sataman suuntaan, mutta hieman eri suunnasta kuin aiemmin. Istutuksilla pyritään välttämään Keskustien laitaan sijoittuvaa parkkialueen avointa kenttämäisyyttä, tosin myös nykyisessä tilanteessa kenttämäisiä pysäköintialueita taajamassa on havaittavissa. Tontin 1 kohdalle Keskustien laitaan osoitetaan kaavaehdotukseen istutettava puurivi entisen Osuuskassan talon julkisivun kohdalle. Sillä pyritään demonstroimaan aiemman julkisivun linjaa ja tuomaan maisematilaan julkisivun tuntua. 

ELY-keskus katsoo tarpeelliseksi havainnekuvien lisäämisen kaava-aineistoon, jotta maisemallisia vaikutuksia pystytään arvioimaan. Kaava-aineistoon on lisätty havainnekuvia tontin 1 rakennuksesta eri ilmansuunnista käsin. Havainnekuvia on upotettu myös ilmakuviin. Havainnekuvat ovat liitteinä. 

ELY-keskus lausuu myös kerrosluvusta ja kellarikerroksesta pyytäen, että kerrosluvun tulkintaa pohditaan rakennuslupaviranomaisen kanssa. Puumalan kunta toteaa, että kerrosluvun tulkintaa on pohdittu rakennuslupaviranomaisen kanssa ja todettu, että suunnitellun rakennuksen ja ehdotetun kaavamerkinnän välillä ei ole ristiriitaa. ELY-keskuksen lausunto on oheismateriaalina. 

Kaavaselostuksessa on annettu yksityiskohtaisemmat vastineet kaikkiin lausuntoihin. Viranomaisten lausuntoja on hyödynnetty kaavaehdotuksen valmistelussa. Selostukseen on kirjattu lisäksi tarkentuneet tavoitteet ja samoin on lisätty mm. vaikutusten arviointia ja analyysia maisema-arvoista.

Kaavaehdotuksessa ei esitetä muutoksia rakennusoikeuksiin, rakennusalueisiin tai kerrosaloihin suhteessa kaavaluonnokseen. 

Asemakaavan tavoitteiden toteutumisesta

Kaavalla ohjataan suunnittelualueen rakentamista määrittelemällä rakennusalojen sijainnit tonteilla. Samoin on pohdittu tonttien muu mahdollinen maankäyttö pysäköinnin ja oleskelun toimintojen sijoittumisen osalta. Osittain kaavamuutos on myös toteava, sillä korttelin eteläisen tontin nro 3 alueelle on rakennettu kerrostalorakennus vuonna 2004. Kulttuuriympäristön kannalta arvokkaat kohteet on huomioitu kaavamuutoksessa ylempien kaavatasojen ohjausvaikutuksen mukaisesti. Säästöpankin talo on osoitettu yleiskaavan mukaisesti merkinnällä ar. Kaavamuutos huomioi lisäksi suunnittelualueen kuulumisen osaksi Puumalan kirkonkylän maisema-aluetta oheisella määräyksellä.

Lisäksi maisemallisten vaikutusten arvioinnin tueksi on esitetty erilaisia ajantasaisia kuvia alueesta sekä tehty vertaileva analyysi vuoden 2017 ja 2022 kuvasovitteeseen nähden, mikä on esitetty liitteenä. Siitä pystytään jollakin tasolla päättelemään Keskustien ja Satamatien varrelle on osoitettu säilytettävän/ istutettavan puurivin paikka. Keskustien alueella istutettava puurivi ilmentää vanhan Osuuskassan rakennuksen julkisivun sijaintia ja elävöittää ympäristöä. Satamatien alueella puurivi on jo olemassa oleva ja on osa satamaa kehystävää maisemaa.

Kaavamuutoksesta on jätetty tarpeettomana pois voimassa olevassa kaavassa oleva merkintä LP, yleinen pysäköintialue. Tonttikohtaisille pysäköinneille on osoitettu alueet siten, että tontilla 1 pysäköinnin voi toteuttaa sekä Keskustien lähelle, että Satamatien puolelle ja näiltä myös kulku parkkialueelle. Lisäksi sama mahdollisuus on otettu myös tontin 2 alueelle Satamatien puolelle, ja se voidaan toteuttaa esim. siinä tapauksessa, jos tontille joskus halutaan suunnitella lisärakentamista. Tontilla 2 parkkialuetta mahdollisesti toteutettaessa on huomioitava säilytettävä puurivi. Tontilla 3 parkkialue on muodostettu olemassa olevan tilanteen huomioivalla tavalla ja kulku alueelle voi tapahtua sekä Satamatien, että Keskustien suunnasta. Pp/t, jalankululle ja pyöräilylle varattu katu, jolla tontille ajo sallittu -merkintä poistuu kaavaratkaisusta kortteleiden 3 ja 9 välistä ja tontin sisäisenä kulkuna osoitettu yhteys siirretään korttelissa tontin 1 eteläreunalle (jk)

Maankäyttö-​ ja rakennuslain (MRL) 65 §:ssä ja maankäyttö-​ ja rakennusasetuksen (MRA) 27 §:ssä säädetään kaavaehdotuksen julkisesti nähtävillä pitämisestä. Kunnan jäsenillä ja osallisilla on oikeus tehdä muistutus kaavaehdotuksesta. Kaavaehdotuksesta pyydetään lausunnot MRA 28 §:n sekä osallistumis-​ ja arviointisuunnitelman mukaisesti. Kaavaehdotus asetetaan julkisesti nähtäville vähintään 30 päivän ajaksi. Nähtävillä olosta tiedotetaan Puumalan kunnan verkkosivuilla sekä Puumala-lehdessä. Nähtävillä olosta tiedotetaan kaavoitettavan alueen maanomistajia ja naapureita kirjeitse. Aineisto on nähtävillä Puumalan kunnan verkko​sivuilla ja teknisessä toimistossa (Keskustie 14). Viranomaisilta pyydetään lausunnot ja tarvittaessa järjestetään viranomaisneuvottelu.  Kaavaselostus sekä osallistumis-​ ja arviointisuunnitelma ja kaavakartta määräyksineen ovat liitteenä.

Karttaako Oy:n kaavoitusinsinööri Hanna Nirkko on laatinut kaavaselostuksen sekä kaavaehdotuksen, jotka ovat liitteinä. Liitteenä on myös havainnekuvat. 

Kuvaus

Puumalan kirkonkylän korttelia 3 koskeva asemakaavamuutos oli nähtävillä MRL §65 ja MRA §27 mukaisesti 15.12.2022-14.1.2023. Kuulutus nähtävilläolosta julkaistiin Puumala-lehdessä sekä kunnan verkkosivuilla 15.12.2022. Aineisto oli nähtävillä Puumalan kunnan internet-sivuilla ja teknisessä toimistossa. Lähimpiä kaavamuutosalueen maanomistajia ja naapureita tiedotettiin nähtävilläolosta kirjeitse. Osallisilla oli mahdollisuus jättää muistutus kaavaehdotuksesta.

Kaavaehdotuksesta jätettiin 1 muistutus ja lausunnot antoivat Etelä-Savon ELY-keskus, Etelä-Savon maakuntaliitto ja Riihisaari - Savonlinnan museo. Muistutus ja lausunnot ovat kokonaisuudessaan oheismateriaaleina. Liitteessä 7 on referoituna lausuntojen ja muistutuksen sisältö sekä laadittu niihin vastineet. 

Etelä-Savon maakuntaliitolla ei ollut lausuttavaa.

Riihisaaren museon lausunnossa ns. Säästöpankin talolle ehdotettiin kaavamääräykseen merkintää, että rakennusta ei saa purkaa. Museo pitää erittäin positiivisena sitä, että kiinteistön taloyhtiön tavoitteena on joka tapauksessa ollut säilyttää rakennuksen alkuperäinen ilme. Kunta toteaa vastineessaan, että kaavamääräyksessä on selkeä maininta siitä, että rakennuksen erityispiirteet tulee säilyttää. Purkaminen merkitsisi ominaispiirteiden muuttumista, jolloin museoviranomaista olisi kuultava joka tapauksessa. Määräys tällaisenaan turvaa näin olleen rakennuksen säilymisen riittävällä tavalla ja erillinen määräys purkamisen kieltämisestä on näin ollen tarpeeton.

Etelä-Savon ELY-keskus kiinnittää lausunnossaan huomiota tontin 1 osalta taajamakuvan muuttumiseen. ELY-keskuksen mukaan kirkonkylämiljööseen kuuluva rakennusten reunustama keskusraitti menettää asemansa kadun varren muuttuessa yhä enemmän pysäköintikentäksi. Vastineessa kunta toteaa, että kuten ELY-keskus lausunnossaan esitti, niin taajaman kehittämiseen ja taajamakuvaan liittyvät seikat ovat tässä tapauksessa viime kädessä kunnan päätettävä paikallisen tason asia. Kunnassa on katsottu, että kyseisellä kaavaratkaisulla voidaan jatkaa eteenpäin. On huomioitavaa, että vaikka nyt kyseisen tontti 1 osalta julkisivu on mahdollistettu siirtyvän Satamatien suuntaan, niin myös esim. kunnantalon osalta ratkaisu on vastaava, eli Keskustien suuntaan jää väljyyttä. Ratkaisu tontti 1 osalta ei siis taajamassa ole merkittävästi poikkeava ratkaisu.

Yksityishenkilöiden jättämässä muistutuksessa ehdotetaan, että tontin 1 rajoilla olevat puut säästettäisiin. Muistutuksen jättäneet ja kunnan edustajat ovat tehneet paikalle maastokatselmuksen 30.1.2023. Maastokatselmuksessa muistuttajan toive oli, että ainakin tontin 1 pohjoisrajan tuntumassa oleva iso puu sekä satamatien varressa pohjoisin puu pyrittäisiin säilyttämään, mutta mikäli niistä tulevaisuudessa aiheutuu merkittävää vaaraa, todettiin myös vaihtoehtona puiden poisto.

Kunta toteaa vastineessaan, että kaavaan lisätään istutettava alueen osa ja säilytettävä/ istutettava puu -merkintä tontin 1 alueelle, muistutuksessa esitetyn kiinteistön rajalle sekä osittain Satamatien laitaan. Puut pyritään säilyttämään, mikäli mahdollista. On kuitenkin riski, että säilytettävät puut tai niiden juuristot vaurioituvat tontin 1 rakentamisen yhteydessä. Puiden säilyttäminen tulee harkita tapauskohtaisesti rakentamisen edetessä. Jos puiden säilyttäminen on selkeä riski, poistettava puu tulee siinä tapauksessa korvata istutettavalla puulla mahdollisuuksien mukaan.

Ehdotusvaiheen nähtävilläolon johdosta kaavaan tehdään muutos tontin 1 osalta. Kaavakartta on liitteenä A. Tontin 1 pohjoisrajalle lisätään merkintä istutettava alueen osa ja lisätään säilytettävä/ istutettava puu -merkintä ja muokataan merkinnän sananmuotoa. Koska kyse on yksityistä etua koskevasta muutoksesta, kaavaehdotusta ei tarvitse tämän takia laittaa uudelleen nähtäville, kunhan niitä osallisia, joita muutos koskee kuullaan erikseen (MRA 32 §). Tontin 1 vuokraoikeuden haltijat ovat hyväksyneet 6.2.2023 kaavan ehdotusvaiheen nähtävilläolon jälkeen tehdyt muutokset.