Kuvaus
Puumalan kunta ja Puumalan Hatsapuri Oy ovat neuvotelleet Puumalan Pakastamoa koskevan vuokrasopimuksen jatkamisesta ja laajentamisesta sekä tiloihin liittyvistä muutostöistä. Puumalan Hatsapuri Oy:lla on tavoitteena laajentaa leipomotoimintaa, kehittää alihankintatuotantoa ja valmistaa valmisaterioita.
Kiinteistön vuokrasuhteiden tilannekuva
Puumalan kunta omistaa Kirkonkylässä Teollisuusalue -nimisellä tilalla sijaitsevan pakastamorakennuksen osoitteessa Airotie 2, 52200 Puumala.
Puumalan kunnanhallitus on 7.12.2020 §185 tekemällään päätöksellä vuokrannut valtaosan tiloista Puumalan Hatsapuri Oy:lle (y-tunnus 3150935-2). Tilat on vuokrattu elintarvikkeiden valmistusta, pakastamista, säilyttämistä, myyntiä ja pakkaamista varten. Vuokrasopimus on määräaikainen 31.12.2025 saakka, minkä jälkeen vuokrasopimus on voimassa toistaiseksi. Vuokrasopimus on liitteenä 3.
Osassa pakastamon tiloissa on ollut vuokralla 31.12.2024 saakka Saimaan Kalakontti Oy ja yritykselle vuokrattua tilaa oli noin 250 m2.
1.1.2025 alkaen on Kalakontti Saimaa Oy:lle vuokrattu kylmiö ja kaksi varastoa ja sopimus on voimassa 31.12.2025 saakka.
Kehittämissuunnitelma ja muutostyöt
Puumalan Hatsapuri Oy:llä on tahtotilana laajentaa tuotantoa ja toiminnan muutokset vaativat tilojen muutostöitä. Muutostyöt koskevat tuotannollisten tilojen rakentamista ja muuttamista, sähkötöitä ja lvi-töitä.
Suurin muutostyö on pakkasvaraston pienentäminen noin kolmannekseen nykyisestä. Pakkasvaraston pienentämisen tarvetta vuokralainen on perustellut siten, että pakkasvaraston asiakkaiden määrä on vuokrasopimuksen alkuajasta eli vuodesta 2021 pienentynyt merkittävästi yhden yksittäisen ison asiakkaan poistuttua jo vuonna 2022. Tämän asiakkaan kapasiteetti otti alun perin noin puolet koko pakkasvaraston kapasiteetista. Puumalan Hatsapuri Oy on tehnyt asiakashankintaa pakastamolle ja kunta on toiminut asiakashankinnassa apuna. Pakkasvaraston täyttöaste ei ole kuitenkaan merkittävästi kasvanut noin kolmen vuoden aikana ja pakkasvaraston käyttökustannukset (sähkö) ovat merkittävä kuluerä yritykselle. Näin ollen on päädytty tutkimaan vaihtoehto, jossa pakkasvarasto pienennettäisiin noin kolmannekseen nykyisestä.
Pakkasvaraston pienentämisen jälkeen tilaa vapautuisi tuotannolliseen tarkoitukseen. Pienempi pakkasvarasto pienentäisi käyttökustannuksia, mutta vähentäisi samalla pakkasvarastokapasiteettia. Kuitenkin edelleen säilyisi mahdollisuus siihen, että muut yritykset voisivat olla pakkasvaraston asiakkaita. Pakkasvaraston pienentämisen voi arvioida olevan myös rakennemuutostoimi, jossa siis pakkasvarastokäyttöä muutetaan tuotantotilaksi. Epätodennäköistä on, että nykyisen laajuiselle pakkasvarastokapasiteetille olisi tulevaisuudessa käyttöä ja tätä näkemystä puoltaa se, että kolmeen vuoteen käyttöaste ei ole olennaisesti kasvanut. Tuotannollisille tiloille voi olla todennäköisempää löytää myös jatkokäyttöä kuin pakkasvarastolle, mikäli nykyisten toimijoiden toiminta tiloissa päättyisi. Kunta toteuttaisi pakkasvaraston pienentämisen ja uuden laitekeskuksen hankinnan. Nämä muutostyöt ovat luonteeltaan rakennusten peruskorjausta. Tämän vuoksi muutostyötä ei laskuteta vuokralaiselta lisävuokrana.
Puumalan Hatsapuri Oy toteuttaisi kaikki laiteinvestoinnit sekä tuotannollisten tilojen muutostyöt itse ja omalla kustannuksellaan sekä itse määrittämässään laajuudessa. Muutostöille tulee olla kunnan hyväksyntä.
Vuokrahinnan määrittely ja vuokrasopimuksen ehdot
Liitteenä 1 on Puumalan Hatsapuri Oy:n kanssa neuvoteltu uusi vuokrasopimus. Vuokra-aika alkaisi ja vuokrasopimus astuisi voimaan siinä vaiheessa, kun kunnanvaltuuston päätös on lainvoimainen. Vuokrasopimusopimus on määräaikainen siten, että vuokra-aika päättyy 31.5.2029. Peruspääomavuokra tilasta on 2 500 euroa kuukaudessa (ALV 0).
Tämän jälkeen vuokrasopimus jatkuu toistaiseksi voimassa olevana ja irtisanomisaika on 12 kuukautta.
Arvio markkinaehtoisuudesta ja tarkastelua kunnan riskeistä
Uuden vuokrasopimuksen ja päätöksen valmistelua varten kunta on pyytänyt ulkopuolisen arvioitsijan arvion pakastamon vuokran tasosta. Etelä-Savon huoneistomarkkinat Oy:n Jouni Karjalaisen tekemä arvio on oheismateriaalina. Arviossa on tarkasteltu sekä peruspääomavuokran tasoa että sellaista vuokrahinnoittelua, jossa tuotantotiloihin liittyvät muutostyöt olisivat kunnan maksamia muutostöitä ja ne laskutettaisiin lisävuokrana yritykseltä. Neuvotteluissa päädyttiin kuitenkin ratkaisuun, jossa perusvuokra tilasta on 2500 e / kk (alv 0), kunta tekee kiinteistön peruskorjausluontoiset muutostyöt ja yritys itse toteuttaa omalla kustannuksellaan tuotantotiloihin tulevat muutostyöt. Siten oheismateriaalissa olevassa taulukossa tarkasteltu lisävuokra ei koske tätä vuokrasopimusta lainkaan. Yritys vastaa käyttökustannuksista ja vastuunjako on eriteltynä tarkemmin vuokrasopimuksessa.
Kokonaisuudessaan tämä vaihtoehto on kunnan näkökulmasta riskittömämpi. Riskeinä liitteen 1 mukaisessa vuokrasopimuksessa ovat tavanomaiset vuokrasopimusriskit ja niiden hallitsemiskeinona kunnan näkökulmasta on vuokravakuus. Vuokravakuutta on nostettu olemassa olevaan vuokrasopimukseen nähden ja uudessa vuokrasopimuksessa se vastaisi kolmen kuukauden vuokraa.
Yritysvaikutusten arviointi on esitetty liitteessä 4.
Kylmäainemuutostyöt vuokrakauden aikana
Pakastamokiinteistön tulevaisuuden tarkastelussa on huomioitava se, että nykyisin kiinteistössä käytössä olevan kylmäaineen käyttö päättyy vuoden 2029 lopussa. Kunta on pyytänyt kylmäainemuutostöistä alustavia kustannusarvioita. Jos kylmäaineremonttiin lähdetään, tulee sen suunnittelu aloittaa hyvissä ajoin. Uuteen vuokrasopimukseen on kirjattu, että "Vuokralainen on tietoinen siitä, että kiinteistöön saatetaan tehdä kylmäainemuutostöitä vuokrakauden aikana ennen 31.12.2029. Vuokranantaja tekee kylmäainemuutostöitä koskevan päätöksen 31.5.2028 mennessä. Vuokraa tarkastetaan siinä vaiheessa, kun kylmäainemuutostyöt on toteutettu."
Talousarvion investointiosassa on varattu 200 000 euroa yritystilojen saneeraukseen. Valtuustolle esitettäisiin, että tästä 70 000 euroa kohdennettaisiin pakastamon muutostöihin.
Martti Laine poistui kokouksesta esteellisenä tämän pykälän käsittelyn ajaksi. Esteelisyysperuste: intressijäävi
Päätösehdotus
Esittelijä
-
Niina Kuuva, kunnanjohtaja, niina.kuuva@puumala.fi
Kunnanhallitus päättää esittää valtuustolle, että
- valtuusto päättää kohdentaa vuoden 2025 talousarviossa investointikohtaan ”Yritystilojen saneeraus” varatusta 200 000 euron määrärahasta 70 000 e Pakastamon muutostöiden toteuttamiseen.
- Puumalan kunnan ja Puumalan Hatsapuri Oy:n välinen, liitteenä 3 oleva vuokrasopimus päättyy siinä vaiheessa, kun liitteenä 1 oleva vuokrasopimus astuu voimaan.
- valtuusto hyväksyy Puumalan kunnan ja Puumalan Hatsapuri Oy:n välisen ja liitteenä 1 olevan uuden vuokrasopimuksen. Vuokrasopimus astuu voimaan, kun kunnanvaltuuston päätös on saanut lainvoiman ja sopimus on allekirjoitettu.
Päätös
Päätösehdotus hyväksyttiin.