Valtuusto, kokous 28.9.2020

Kuvaus

TAUSTAA PISTOHIEKAN ALUEEN VAIHEISTA

Puumalan kunta osti vuonna 2004 Pistohiekan alueelta noin 40 hehtaarin maa-alueet Tornatorilta sekä Puu- ja erityisalojen liitolta. Tämän jälkeen alueella käynnistyi yleissuunnittelu ja kunnanhallitus hyväksyi suunnitelman vuonna 2005. Suunnitelma sisälsi muun muassa ajatuksen Pistohiekan lentokentän elvyttämisestä, mutta hanke ei tuolloin edennyt suunnitelmaa pidemmälle pitkällisestä valmistelutyöstä huolimatta. Pistohiekan kehittäminen oli kuitenkin edelleen kärkitoimena vuonna 2009 laaditussa Puumalan matkailun Master planissa. Pistohiekan alue kytkeytyy luonnolliseksi osaksi Puumalan jo olemassaolevia matkailualueita ja Puumalan saaristoreittiä.

2010-luvun alussa käynnistettiin uusi aluesuunnittelu, jossa suunnitteluun löytyi yhteistyökumppaniksi Kukkola-yhtiöt. Tämän suunnittelun osana päästiin valmistelemaan alueen kaavoittamista, mutta edellytykset investoinneille eivät tuolloin realisoituneet. Pistohiekan alueen ranta-asemakaava sai pitkällisen valmistelun jälkeen lainvoiman syksyllä 2017. Alueella on kaavan mukaista rakennusoikeutta noin 20 000 kerrosneliömetrin verran kaikkiaan 18 eri tontilla. Tonteista yksi ja rakennusoikeudeltaan merkittävin (15 % kaavan rakennusoikeudesta) Metsähallituksen omistuksessa. Muun kaava-alueen omistaa Puumalan kunta. Koko 2010-luvun on alueelle etsitty investoijia tai matkailuyrittämisestä kiinnostuneita toimijoita. Alueen ollessa täysin rakentamaton ja vailla olemassaolevaa toimintaa on kuitenkin sijoittajajoukko hyvin rajallinen, eikä esimerkiksi merkittävien matkailuun sijoittavien rahastojen tai yritysten investoinnit tule tällöin käytännössä kyseeseen, huomioiden erityisesti alueen sijainnin erillään merkittävistä asukaskeskittymistä.

Alueen ensimmäisistä investoinneista on neuvoteltu loppuvuodesta 2019 lähtien ja ensimmäinen maanvuokrasopimus on neuvoteltu Adverento Travel Oy:n kanssa. Alkuvaiheessa kaava-alueen itäosiin rakentuu yrityksen toimesta noin 10 majoitushuoneistoa ja tavoitteena on tämän toiminnan käynnistyminen jo vuoden 2021 kesällä. V. 2022 toimintansa aloittaisi järvikylpylä, jonka yhteyteen tulisi myös aluetta palvelevaa kahvila-/ravintola-/vastaanottotoimintaa. Lisäksi maanvuokrasopimuksessa on optio kolmannesta tontista, joka tulisi majoitusrakentamisen käyttöön. Käytännössä alkuvaiheessa kyse on noin parin miljoonan euron yksityisistä investoinneista. Toimintojen sijoittuminen pohjautuu kaavan lisäksi keväällä 2019 valmistuneeseen konseptisuunnitelmaan.

KAAVAN MUKAISEN RAKENTAMISEN EDELLYTTÄMÄ INFRASTRUKTUURI

Alueen tuominen nykyaikaiseen ja kehittyvään matkailukäyttöön edellyttää kaavan mukaisen infran toteuttamista, mutta tämän rakentamista voidaan vaiheistaa alueen kehittymisen mukaisesti. Jo ensimmäisessä vaiheessa alueen rakentuminen ja kehittyminen edellyttää kuitenkin kaavan mukaisen katuverkoston sekä tämän yhteydessä rakennettavan vesi- ja viemäriverkoston rakentamista. Molempien suunnittelussa on lähdetty siitä, että investoinnit palvelevat koko kaava-aluetta, mutta esimerkiksi tiestö toteutettaisiin sorapintaisena ja vain ajoradan levyisenä. Jätevesihuollon osalta on päädytty hybridiratkaisuun, jossa alueen rakentumisen alkuvaiheessa mustat vedet säiliöidään kiinteistökohtaisesti ja tyhjennetään erikseen. Harmaat vedet suodatetaan ja imeytetään alueella. Alueen käyttövesi on määrä ottaa alueella jo sijaitsevan porakaivon kautta.

Matkailijamäärien ja rakennusten määrän kasvettua siirryttäisiin toiseen vaiheeseen, jossa kaikki jätevedet käsitellään paikallisesti vuonna 2015 laaditun yleissuunnitelman mukaisesti. Käyttöveden osalta suunnitelmassa on arvioitu vedenottamon paikkaa kantatien pohjoispuolelta. Myös kevyen liikenteen väylät, asfaltoinnit sekä katuvalaistukset toteutettaisiin alueelle vasta myöhemmin alueen kasvamisen ja kävijämäärän sitä edellyttäessä.

Lisäksi alueen pitkäjänteinen kehittäminen edellyttää nykyistä paremman venelaiturin rakentamista jo lähivuosina nykyisen laiturin jatkeeksi tai läheisyyteen. Koko kaava-alueen laituri- ja satamatoiminnot on kaavassa keskitetty kunnan ja Metsähallituksen maa-alueiden risteyskohtaan.

Vesihuollon osalta on tarkoituksenmukaisinta järjestää toiminta yhtiömuodossa, esimerkiksi Pistohiekan matkailu oy:n kautta. Tällä hetkellä kyseinen yritys on ns. pöytälaatikkoyritys, jonka Puumalan kunta yksin omistaa.

HANKKEEN EDELLYTTÄMÄT TALOUDELLISET PANOSTUKSET JA RISKIT PUUMALAN KUNNALLE

Uuden matkailualueen toteuttaminen tulee tarkoittamaan myös kunnan osalta keskisuurien infrainvestointien toteuttamista lähivuosien aikana. Alueen tarvitseman infran rakentuminen tulee vaatimaan tulevien kolmen vuoden aikana arviolta noin 600 000-800 000 euron kokonaisinvestoinnit, mikä tarkoittaa noin 40 000-55 000 euron vuotuisia poistoja tulevien 15 vuoden aikana. Toisaalta tämä ensimmäisen vaiheen investointi mahdollistaa matkailutoiminnan nopeankin kasvun alueella. Tämän lisäksi on syytä huomioida, että alueen kehittyessä tulee kunnalla olla valmius vuosikymmenen loppupuolella toteuttaa lisäinvestointeja alueeseen. Infran myötä syntyvien käyttö- ja kunnossapitokulujen määrä on sidoksissa matkailutoiminnan kehittymiseen alueella. Alkuvaiheessa ne tulevat olemaan kuitenkin vähäiset.

Koska kunnan roolina on ainoastaan infran rakentaminen, linkittyy kunnan uudet riskit hankkeessa käytännössä pääomien sitoutumiseen kaava-alueen katu-, laituri- ja vesihuoltoverkostoon. Riskin arvioinnissa on huomioitava, että alueen kehittyminen voi kunnan, vuokralaisen, kolmansien osapuolien tai ulkoisten tekijöiden johdosta hidastua tai toteutua huonommin kuin mitä suunnitelmissa on ajateltu tai maanvuokrasopimuksessa sovittu. Kunnan riskinsietokyky on tältä osin kuitenkin hyvä, sillä kunnalla on käteisvaroja ja nopeasti käteiseksi muutettavia rahastosijoituksia tällä hetkellä noin seitsemän miljoonan euron edestä, ja velkataso on matala. Kunnalla on lisääksi jo taseessa vuonna 2004 maa-alueesta maksettu hankintahinta 490 000 euroa.

Vuonna 2019 laaditun hinta-arviolausunnon mukaan kunnan omistamien kaavatonttien luovutusarvo voisi kokonaisuudessaan olla suuruusluokaltaan noin kaksi miljoonaa euroa. Arvion virhemarginaali on suuri ja toteuma on riippuvainen alueen kehittymisestä sekä ulkoisista tekijöistä, kuten matkailutrendeistä ja talouskehityksestä. Käytännössä voidaan kuitenkin pitää epätodennäköisenä, että kunta saisi ajan myötäkään tontinluovutustuloilla katettua kokonaisuudessaan maanhankintaan ja katuverkostoon sidottua pääomaa, tai ainakaan merkittävää tuottoa tälle pääomalle. Alueen kehittämistä ei kunnan kannalta ole siksi mahdollista tai syytä tarkastella kiinteistökehittämisprojektina.

Vuonna 2017 solmitun maankäyttösopimuksessa on sovittu, että Metsähallitus osallistuu tiestön ja valaistuksen kustannuksiin omistamansa alueen osalta 50 % panoksella, kuitenkin enintään 120 000 eurolla, siinä yhteydessä, kun heidän omistamalleen tontille haetaan rakennuslupaa. Tämä sopimus muodostaa kehittämisen osalta positiivisen taloullisen riskin.
 

HANKKEEN MUUT ALUEELLISET VAIKUTUKSET

Alueen rakentumisen ensimmäinen vaihe tarkoittaa yhteensä noin 2-3 miljoonan euron investointia Puumalan alueelle. Rakennusteollisuuden mukaan verojen ja veroluonteisten maksujen osuus on 40-45 prosenttia rakentamiseen sijoitetuista euroista. Kunnalle verovaikutuksia tulee kiinteistöverosta, rakentamisaikaisesta ansiotulovaikutuksesta sekä toiminnan käynnistymisen ja kehittymisen myötä myötä välittöminä ja välillisinä tulo- ja yhteisöverona.

Tällä hetkellä alueella on kesäisin runsaasti omatoimista matkailuautoyöpymistä ja lisäksi alueen rantoja käytetään laajasti virkistykseen. Alueen kaava on rakennettu siten, että rannat jäävät jatkossakin vapaalle käytölle. Alueelle voi jatkossakin harjoittaa caravan-toimintaa, joskin sen nykyistä paremmalle ohjaamiselle tulee investointien myötä mahdollisuus ja tarvekin.

Kaava-alueen toteuttamisen myötä osalla Lietvettä astuu voimaan talviaikainen moottoriajoneuvolla ajamisen kielto jääpeitteisellä alueella Lietvedellä sijaitsevien ja suojeltujen saaren lähimaastossa. Kiellon tarkoituksena on turvata saimaannorpan pesintää alueella. ELY-keskus on tehnyt liikkumisrajoituksesta päätöksen vuonna 2017 ja päätös on lainvoimainen. Kelkkailun ohjaamispakko oli käytännössä edellytyksenä alueen asemakaavan lainvoimaisuudelle.

Liikkumisrajoituksen toimeenpanon myötä Lietvedellä tapahtuva moottorikelkkaliikenne tulee ohjata päätöksen mukaisesti lähtemään Pistohiekan lavan rannasta ja kulkemaan Lietveden itäreunassa ja Iso-Viiliön saaren eteläpuolella. Tällä alueella liikkuminen on sallittua aiempaan tapaan. Kieltoalueella kulkeminen on päätöksen mukaisesti sallittua mm. kuljettaessa saarikiinteistöille, harjoitettaessa metsätaloutta tai ammattimaista kalastusta harjoitettaessa.

Oheismateriaalina Pistohiekan alueen ranta-asemakaava määräyksineen, Metsähallituksen kanssa solmittu maankäyttösopimus, vesihuollon yleissuunnitelma vuodelta 2015, v. 2019 valmistunut konseptisuunnitelma sekä ELY-keskuksen v. 2017 antama päätös talviaikaisesta moottoriajoneuvojen liikkumisrajoituksesta.