Valtuusto, kokous 16.8.2021

Kuvaus

Puumalan kunta omistaa Melka-hallin osoitteessa Koskenseläntie 3. Halli on rakennettu 1970-80 -lukujen taitteessa. Hallissa on tällä hetkellä kaksi yksityistä vuokralaista ja lisäksi hallissa toimii kuntouttavan työtoiminnan ryhmä 4 tuntia kolmena päivänä viikossa. Lisäksi hallissa on golf-simulaattori, joka on Puumala golf-osuuskunnan käytössä. Tätä varten osuuskunta on vuokrannut hallista 50 m2:n tilan. Tällä hetkellä kunta on vastannut kiinteistön vakuuttamisesta sekä kunnossapitotöistä. Vuokratuloa on saatu yksityisiltä toimijoilta eli kahdelta yritykseltä ja osuuskunnalta.

Melka-hallin tasearvo on noin 35 200 euroa (heinäkuussa 2021). Poistoja tehdään vuosittain n. 10 470 eurolla. Halli sijaitsee kunnan omistamalla maalla.  

Saimas Spinnery Oy on ilmaissut kiinnostuksen Melka-hallia kohtaan. Vuokrattava pinta-ala on n. 600 m2. Lisäksi yritykselle tulisi käyttöoikeus sosiaalitiloihin ja vuokralaisella on tiedossa, että näitä tiloja käyttävät myös hallin muut toimijat. Ko. tilasta ei tällä hetkellä kunta saa vuokratuloja muutoin kuin Puumala golf-osuuskunnan vuokraaman 50 m2:n tilan osalta.

Yrityksen toiminta vuokrattavassa tilassa

Saimas Spinnery Oy on perustettu toukokuussa 2021 kotipaikkanaan Puumala.

Yritys tulisi harjoittamaan tilassa kehräämötoimintaa. Kehräämöllä tulisi olemaan oma pesula sekä mahdollisesti myöhemmin myös värjäämö. Pesulan toiminta mitoitettaisiin yrityksen omaan tarpeeseen.

Kehräämön varsinainen tuote tulisi olemaan lanka. Kehräämön yhteyteen tulisi myös tehtaanmyymälän tyylistä toimintaa. Saimas Spinnery Oy:n eli kehräämön toimialoiksi on hyväksytty käsityömatkailu, mutta myös kahvilatoiminta sekä majoitus. Yritys perustaa kehräämölle verkkokaupan.

Kehräämö tarjoaisi työtä yrittäjän itsensä lisäksi 3-7 henkilölle ympäri vuoden kokopäiväisesti. Kehräämössä voitaisiin tarjota myös työtä sosiaalisista lähtökohdista. Alkuvaiheessa yritys toimisi yhdessä vuorossa työllistäen yrittäjän lisäksi 3-4 henkilöä. Tavoitteena on toiminnan harjoittaminen kahdessa vuorossa, jolloin yritys työllistäisi 7-8 henkilöä.

Yritys tavoittelee sitä, että uuden katkokuituihin keskittyvän kehräämön perustaminen antaa mahdollisuuden perinteisten villojen sekä nyt mm. kierrätysvaatejakeiden kehräämiseen ja alan kehittämiseen Suomessa. Raaka-aineina ovat mm. lampaanvilla, alpakanvilla sekä mohair. Lisäksi yritys kokeilee myös poistotekstiilien kehräämistä sekä mahdollisesti puupohjaisia raaka-aineita. Lopputuote on suoraan kuluttajalle tai esim. teolliseen kankaankudontaan sopivaa. Saimas Spinnery valmistaisi tuotteita omaan myyntiin, brand label-tuotteita sekä rahtikehruuna tuotteita suoraan asiakkaiden omaan myyntiin.

Yrityksen tavoitteena on käynnistää toiminta maaliskuussa 2022. Laitteiston toimitusaika on 7 kuukautta, joten edellytys on, että sopimus- ja rahoituspäätökset ovat selvillä 2021 syyskuussa. Tarvittavat muutostyöt tehtäisiin tiloihin syys-helmikuun aikana. Yritys on hakenut laiteinvestointeihin investointitukea Etelä-Savon ELY-keskuksesta maaseuturahastosta.  Toiminnan käynnistyminen maaliskuussa 2022 edellyttää, että muutostyöt olisivat valmiina helmikuun 2022 lopussa.

Hallin kustannukset

Melka-hallin vuotuiset kustannukset ovat olleet koko hallin osalta noin 35 000 euroa. Melka-halliin on jyvitetty myös teknisen toimen työpanosta, koska halli vaatii kunnossapitoa. Viimeisen kolmen vuoden aikana kustannukset ovat jakautuneet vuositasolla em. työosuuden lisäksi keskimäärin seuraavalla tavalla: vakuutukset 6400 e, puhdas vesi 900 e, jätevesi 1400 e, rakennusten ja alueiden kunnossapito 3 500 e, sähkö 5000 e ja lämmitys 15000 e.  

Melka-hallin lämmitysmuoto ollaan muuttamassa vuoden 2021 aikana öljylämmityksestä pois ja uudeksi lämmitysmuodoksi tulee vesi-ilmalämpöpumppu. Tämä muutostyö toteutetaan riippumatta siitä, tuleeko halliin uutta toimintaa. Melka-hallin sähkön ja vedenkäyttö ei ole vertailukelpoinen tulevaa toimintaa ajatellen, sillä Saimas Spinneryn sähkön ja vedenkäyttöä on vielä vaikea arvioida. Tiedossa kuitenkin on, että käyttö on nykyistä merkittävästi suurempaa. Arvioinnin vaikeuden vuoksi on selkeää, että vesi ja sähkö on vuokran ulkopuolella eli vuokralainen maksaa niistä käytön mukaan ja tilaan asennetaan vuokralaiselle oma vesi- ja sähkömittari.

Tilan vuokraaminen

Yrityksen kanssa on neuvoteltu molempia osapuolia sitovasta viiden (5) vuoden määräaikaisesta vuokrasopimuksesta. Vuokrasopimus jatkuisi tämän määräajan jälkeen toistaiseksi voimassa olevana.

Vuokrasopimuksessa on määritelty lisäksi enintään 250 000 euron muutostöiden toteuttamisesta. Muutostyöt sisältävät väliseinien, lämpö- ja kuivaustilan sekä ns. pöllytystilan rakentamista (väliseinät, katto, ovet), valaistustyötä sekä sähköistys- ja viemäritöitä. Muutostöiden tuloksena tilaan rakentuvat: pakkaamo, lähtevän tavaran varastointitila, pöllytyshuone villalle, lämpökäsittelyhuone, pesu- ja värjäystila, sekä kehräämö (ilman laitteita).

Muutostöiden kustannukset lisätään yrityksen vuokraan 20 vuoden poistoajalla. Yritys vastaa itse kaikista kalustoinvestoinneista ja vuokrattavan osan käyttökuluista. Muutostöiden osalta vuokra-aika alkaa viimeistään 1.3.2022, jolloin muutostöiden tulee olla valmiina. Ns. perusvuokran osalta vuokra-aika alkaa siitä hetkestä, kun laitetoimitukset ovat tulleet ja yrityksellä on valmius aloittaa toiminta, mutta kuitenkin niin, että vuokranmaksu alkaa viimeistään 1.5.2022.

Tilan vuokrasta on pyydetty ulkopuolinen arvio ja arviokirjan on laatinut Puumalan LKV. Vuokrasopimuksessa osoitettu vuokrahinta perustuu tähän arviokirjaan. Arviokirjassa on tarkasteltu vuokrahintaa eri vaihtoehdoilla. Tilojen muutostöistä on tehty arvio ja sen on toteuttanut Sitowise. Kustannusarvion laadinnan pohjana on ollut kohdekierros Melka-hallilla ja arkkitehdiltä saadun pohjapiirustuksen mukaisesti hankkeen sisältö ja laajuus. Laskentamuistio on oheismateriaalina. Kustannusarvioon ja muutostöihin ei kuulu tuotantolaitteita eikä niihin liittyviä suunnittelu yms. kustannuksia.  

Riskien arviointi

Kunnan näkökulmasta merkittävin riski liittyy muutostöiden kustannuksiin, joiksi Sitowise on arvioinut olevan 238 300 – 274 045 euroa (kustannusarvion tarkkuus -5 -+ 15 %). Muutostöiden arvio on laadittu toukokuun 2021 lopussa ja sen hintatason mukaan. Raaka-aineen hintojen vaihtelu voi nostaa muutostöiden kustannuksia huomattavasti. Varsinaisia muutostyökustannuksia on arviosta noin 67 % koskien rakennustekniikkaa, LVIA-tekniikkaa ja sähkötekniikkaa. Muut kustannukset ovat työkustannuksia (suunnittelu, rakentaminen).

Taloudellinen riski on myös se, että vuokrasopimus on määräaikainen (5 vuotta), jonka jälkeen yritys voi joko vaihtaa toimitilaa tai jatkaa toimintaa tilassa. Yrityksen toimintaan liittyy myös normaaliin yritystoimintaan liittyviä riskejä. Yritys on alkava yritys ja toiminnan käynnistämisen kustannukset ovat merkittävät laiteinvestointeineen ja muutostöineen. Toiminnan käynnistämiseen kuluva aika on laitetoimitusten ja henkilöstön kouluttamisen vuoksi noin 7-10 kk. Kunnan taloudellinen riski kohdistuu etenkin ensimmäisen viiden vuoden jälkeiseen aikaan, jolloin muutostöistä on kuolettamatta 187 500 euroa sillä oletuksella, että muutostyöt ovat maksaneet 250 000 euroa. 

Yritysvaikutusten arviointi

Melka-hallin ko. tila on ollut viime vuodet pääosin työpajatoiminnan / kuntouttavan työtoiminnan käytössä taikka tyhjänä. Tila ei ole ollut kokoonsa nähden erityisen tehokkaassa käytössä. Tilaan ei ole kohdistunut juurikaan kyselyjä yritystoiminnan harjoittamista varten, joten on positiivista, että tila saataisiin tuottavaan käyttöön. Yritystoiminnan myötä ko. tilasta saadaan vuokratuloja ja sillä on positiivinen työllisyysvaikutus. Toiminta on pienimuotoista teollisuustoimintaa ja se monipuolistaa osaltaan Puumalan yritysrakennetta. Todennäköistä on, että mitä tahansa uutta yritystoimintaa halliin tulee, vaatii se muutostöitä, mikäli toiminta on muuta kuin varastotoimintaa. Negatiivinen yritysvaikutus on se, että yrityksen voi katsoa saavan etua suhteessa muihin yrityksiin siitä, että kunta on muutostöiden toteuttaja, vaikkakin muutostyöt laskutetaan vuokralaiselta toteuman mukaan. Tämä vähentää yrityksen omaa riskiä toiminnan alkuvaiheessa. 

Liitteenä on vuokrasopimus. Oheismateriaaleina ovat pohjapiirrokset (2 kpl), arvio muutostöistä, arvio vuokrahinnasta ja yrityksen esittely.

Valtiontuen arviointi

Euroopan unionin oikeuden mukaan valtiontuet yritystoiminnalle ovat lähtökohtaisesti kiellettyjä (Euroopan unionin toiminnasta tehty sopimus SEUT, 107 artiklan 1 kohta).

Yritykselle myönnettävä julkinen tuki voi antaa sille muihin, kilpaileviin yrityksiin verrattuna valikoivaa taloudellista etua, mikä voi vääristää sisämarkkinoiden toimintaa ja kilpailua.

Julkiset tuet yritystoiminnalle voivat kuitenkin olla sisämarkkinoille soveltuvia, jos niillä edistetään yleistä taloudellista kehitystä ja SEUT-sopimuksessa määriteltyjä tavoitteita. Euroopan komissio on antanut yksityiskohtaisia sääntöjä siitä, millaiset valtiontuet ovat sallittuja ja siitä, millaisia menettelytapoja tukia myönnettäessä tulee noudattaa.

EU:n valtiontukisääntöjä sovelletaan, jos kaikki valtiontuen tunnusmerkit täyttyvät:

• julkisia varoja kanavoidaan julkisiin tai yksityisiin yrityksiin -  yrityksellä tarkoitetaan taloudellista toimintaa harjoittavia yksiköitä niiden oikeudellisesta muodosta riippumatta
• etu on valikoiva eli kohdistuu vain tiettyihin yrityksiin
• toimenpide vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla tuensaajaa
• toimenpide vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaa

Kyseisessä tapauksessa selvää on, että toimenpide/tuki kohdistuu vain tiettyyn yritykseen. Toimenpiteen ei voida katsovan vaikuttavan jäsenvaltioiden väliseen kauppaan. Kun taas arvioidaan sitä, vääristääkö toimenpide kilpailua suosimalla tuensaajaa, on olennaista tarkastella vuokrahintaa ja sen määrittymistä. Vuokrahintaa määrittäessä on huomioitu Melka-hallin vuotuiset kustannukset, joissa on vuotuista vaihtelua, mutta jotka ovat noin 35 000 euroa koko hallin osalta. Laskennassa on käytetty arviota, että ko. 600 m2:n osalta kustannukset olisivat noin 14 000 euroa/vuosi eli näin ollen kuukaudessa 1,95 e /m2. Tälle on laskettu 5 % tuotto-odotus, joten kuukausivuokraksi tulee laskennallisesti 1 225 euroa. Ns. perusvuokraksi on neuvoteltu kuitenkin 1 300 e / kk, sillä kuten todettua, kustannuksissa on vuotuista vaihtelua. Tämän ns. perusvuokran päälle jyvitetään muutostyöt. Vuokrahinnasta on puolueettoman tahon tekemä arviokirja oheismateriaalina ja lopullinen laskentatapa on sovellettu eri vaihtoehtojen väliltä siksi, että hallin tasearvo alhainen. Hallin tasearvo on tällä hetkellä 35 000 euroa. Vuokralla katetaan kunnalle vuosittain hallista aiheutuvat kustannukset ja vuokrahinnassa on huomioitu myös vuokratuotto. 

Vuokrasopimuksessa on määritetty, että muutostöiden kustannukset lisätään vuokraan 20 vuoden poistoajalla laskettuna, joka on kunnan poistosuunnitelman mukainen poistoaika. Tällaiset muutostyöt saattaisivat sisältää vähämerkityksistä valtiontukea (ns. de minimis -tuki), sillä vuokrasopimuksen molempia osapuolia sitova vuokra-aika on vain viisi vuotta.

Vuokrasopimukseen on kirjattu, että muutostöiden lopullisista kustannuksista 75 % on ainakin teoriassa de minimis -tukea. De minimis -tuen määrä selviää muutostöiden toteuttamisen jälkeen alkuvuonna 2022. Vuokrasopimuksen mukainen maksimimäärä olisi kuitenkin 187 500 euroa. Yksittäinen yritys saa vastaanottaa de minimis -tukea enintään 200 000 euroa kolmen peräkkäisen verovuoden aikana (pl. tietyt toimialat, joilla määrä on pienempi).