Kuvaus
Kiinteistön omistajat hakevat poikkeamislupaa 47 k-m2 suuruisen lomarakennuksen rakentamiseksi osayleiskaavan RA-1-alueelle lähemmäksi kuin mitä Puumalan kunnan rakennusjärjestyksen kohdassa 5.3. määritellään. Rakennusjärjestyksessä lomarakennuksen vähimmäisetäisyys on 25 metriä keskivedenkorkeuden mukaisesta rantaviivasta. Kiinteistö sijaitsee Puumalan kunnan Lampilan kylässä kiinteistöllä Saunaniemi 5:7, kiinteistön pinta-ala 2760 m2.
Poikkeamislupaa haetaan Puumalan Itä-osien rantaosayleiskaavan loma-asuntoalueeksi merkitylle rakennuspaikan (RA-1) alueelle. Rakennuspaikalla on tällä hetkellä rantasauna 24 k-m2, kesäkeittiö 12 k-m2, talousrakennus 9 k-m2. Haetun loma-asunnon kerrosala on 47 k-m2. Uuden loma-asunnon laajennuksen rakentamisen jälkeen kiinteistön rakennettu kerrosala on 92 k-m2.
Rakennuspaikka on Puumalan itäosien yleiskaavan alueella loma-asunnon rakennuspaikka (RA-1), rakennuspaikka on maisemallisesti aralla alueella ja rakennusten sijoittelussa ja värivalinnoissa tulee maisemalliset tekijät ottaa erityisesti huomioon. Puumalan kunnan rakennusjärjestyksessä kohdassa 5.2 ilmoitetaan rakentamisen määrä; Ellei oikeusvaikutteisessa kaavassa muuta määrätä, on kaavaan merkityn loma-asuntokäyttöön tarkoitetun rakennuspaikan yhteenlaskettu rakennusoikeus 150 k-m2.
Hakija on perustellut poikkeamista RA alueelle seuraavasti;
Haemme poikkeamislupaa 47 kerrosneliömetrin suuruisen loma-asunnon rakentamiseksi lähemmäksi Puumalan kunnan rakennusjärjestyksen kohdassa 5.3. määriteltyä rakennuksen vähimmäisetäisyyttä 25 m keskivedenkorkeuden mukaisesta rantaviivasta. Lähin etäisyys rantaviivasta tulisi olemaan 8,5 m sekä Saunaniemenlahden että Martinlahden puolella.
Poikkeamisen tarkemmat perustelut ja analyysi liitteessä Maisema-analyysi.
Maankäyttö- ja rakennuslain 171 §:n mukainen poikkeaminen voidaan ja tulee myöntää, koska poikkeamiselle on olemassa erityinen syy;
Kiinteistö sijaitsee melko kapealla niemellä. Kaavassa osoitettu rakentaminen ei ole toteutettavissa muutoin kuin poikkeamalla rantaetäisyyksistä. Kiinteistön leveimmällä kohdalla on kaunis, noin 7-8 metrin korkuinen, täysin luonnontilainen mäntyjä, katajaa ja jäkälää kasvava kallio. Jos rakennus sijoittuisi sen kohdalle, maisemallinen haitta olisi merkittävä. Nyt aiottu rakentamispaikka ja rakennus jäävät järven selältä katsoen kallion taakse näkösuojaan, kallion eteläpuolelle.
Myöskään kallion luoteispuolelle rakentaminen ei ole maisemallisesti hyvä vaihtoehto alueen kapeuden ja muiden rakennusten sijoittumisen vuoksi.
Poikkeaminen ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, eikä kaavan toteutumiselle. Poikkeaminen ei aiheuta haittaa alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä se vaikeuta luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista. Poikkeaminen ei vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista, eikä johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen. Poikkeaminen ei muutoinkaan aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.
Rakennuspaikan ympäristössä ei ole tiedossa sellaisia seikkoja, joita pitäisi luonnonsuojelulain perusteella ottaa erityisesti huomioon (mm. saimaannorpan pesintä).
Kiinteistö ei sijaitse tärkeäksi luokitellulla pohjavesialueella.
Maankäyttö- ja rakennuslain 116 §:n (rakennuspaikkaa koskevat vaatimukset) mukaan poikkeaminen voidaan ja tulee myöntää, koska:
a. rakennuspaikka on tarkoitukseen sovelias;
b. rakennuspaikka on rakentamiseen kelvollinen;
c. rakennuspaikka on riittävän suuri, kuitenkin vähintään 2000 m2;
d. rakennuspaikalla ei ole tulvan, sortuman tai vyörymän vaaraa;
e. rakennukset ovat riittävällä etäisyydellä kiinteistön rajoista, yleisistä teistä ja naapurin maasta.
Rakennuspaikan pinta-ala on 2760 m2.
Rakennuksen etäisyys rajasta ja naapurin maasta 50 m.
Kiinteistölle johtaa yksityistie.
Naapureita on kuultu. Naapurit ovat tehneet muistutukset.
Muistutuksien pääkohdat on kirjattu tiivistettynä. Muistutukset kokonaisuudessaan ovat oheismateriaaleina.
Kiinteistö 623-419-5-11; Emme hyväksy poikkeamislupaa 47 k-m2 suuruisen loma-asunnon rakentamiseksi lähemmäksi Puumalan kunnan rakennusjärjestyksen kohdassa 5.3 määriteltyä rakennuksen vähimmäisetäisyyttä 25 m keskivedenkorkeuden mukaisesta rantaviivasta.
RA- 1 kaavamääräykset eivät toteudu ajatellen alkuperäistä maisemaa ja herkkää aluetta ja kannasta.
Niemen luokittelu RA-1 alueeksi määrittää jo luonnonsuojelullista arvoa: rakentaminen vaikeuttaa luonnon monimuotoisuuden säilyttämistä ja ympäristön suojelemista, jos massiivisia maiseman muokkauksia, korotuksia ja esim. puiden kaatoja sallitaan.
Suuren poikkeamisen hyväksyminen yli 60% Puumalan kunnan rakennusjärjestyksen 5.3 määritellystä 25 m keskiveden korkeuden mukaisesta rantaviivasta johtaa varmasti merkittävään rakentamiseen.
Tontti on vanha, mutta rakennuspaikka on uusi. Vanhan rakennuksen tilalle ei saa rakentaa aivan toisenlaiseen tarkoitukseen tarkoitettua uutta rakennusta.
Poikkeaminen aiheuttaa ympäristöhaittoja ja vesistön pilaantumisriskiä rakennuspaikan pienuuden takia. Tässäkin jouduttaisiin poikkeamaan vähimmäisetäisyyksien määräyksistä.
Tontilla (2760 m2) kaikki rakentaminen on toteutettu poikkeamismenettelyin. Rakennuspaikan pinta-alaksi on hakemuksessa mainittu 2760 m2, mikä on koko tontin pinta-ala. Tästäkin pinta- alasta on suurin osa rakentamiseen soveltumatonta. Suunnitellun rakennuksen etäisyys naapuriin on liian pieni, aiheuttaen merkittävää haittaa yksityisyydelle ja omalle rauhalle esim. sauna laituriltamme on esteetön näkyvyys rakennuspaikalle.
Kiinteistöt 623-428-3-13 ja 623-419-5-12; Rakennus on tulossa entisen aitan paikalle lyhimmillään 8,5 metriä järvestä tai sen tulvarajasta. Vanhan rakennuksen tilalle ei ole rakennusjärjestyksen mukaan ollut luvallista rakentaa toiseen tarkoitukseen tulevaa rakennusta. Lisäksi etäisyys järvestä on tällä rakennuspaikalla molemmin puolin vain kolmasosa normaalista vaaditusta 25 metristä.
Saunaniemi ja sen kannas on harvinaislaatuinen niemi, jollaista monelta järveltä ei löydy. Kapealla niemellä uusi loma-asunto kyseisellä paikalla on maisemahaitta erityisesti lähinaapureille.
Tontin kapeus estää jätevesien oikeaoppisen, Naistenvettä pilaamattoman käsittelyn.
Lapsuudesta asti näillä rannoilla ja vesillä liikkuneena haluan tällaisten luonnonkauniiden harvinaislaatuisten rannanmuotojen ja ympäristön säilyttämistä mahdollisimman luonnonmukaisina myös tuleville sukupolville.
Rakennuspaikka on osoitettu Puumalan itäosien osayleiskaavassa loma-asuntoalueeksi (RA-1) Yleiskaavan perusteella saadaan myöntää maankäyttö- ja rakennuslain 72 §:n ja 116 §:n mukaisesti rakennuslupa yleiskaavan mukaiseen rakentamiseen ranta-alueella. RA-1-aluetta koskevan kaavamääräyksen mukaan rakennuspaikka on maisemallisesti aralla alueella ja rakennusten sijoittelussa ja värivalinnoissa tulee maisemalliset tekijät ottaa erityisesti huomioon.
Puumalan kunnan rakennusjärjestyksessä kohdassa 5.2 rakentamisen määrä; Ellei oikeusvaikutteisessa kaavassa muuta määrätä, on kaavaan merkityn loma-asuntokäyttöön tarkoitetun rakennuspaikan yhteenlaskettu rakennusoikeus 150 k-m2. Ranta-alueella olevalle rakennuspaikalle saa rakentaa enintään yhden, yksiasuntoisen enintään kaksikerroksinen asuinrakennuksen tai loma-asunnon. Lisäksi saa rakentaa rakennuspaikan käyttötarkoitukseen liittyviä talousrakennuksia enintään 4 rakennusta, ellei erityisestä syystä muuta johdu. Kaikkien rakennusten tulee sijaita samassa pihapiirissä.
Yleiskaavan RA-1 kaavamääräys antaa kyseiselle Saunaniemi lomarakennuspaikalle oikeuden rakentaa 150 k-m2 määrän. Rakennusjärjestyksen mukaan lomarakennuspaikalla saa olla enintään yksi loma-asunto ja enintään neljä talousrakennusta.
Puumalan rakennusjärjestyksessä on 5.3 rakennuksen sijoittumisessa seuraava kohta; Uuden rakennuksen voi rakentaa rakennuspaikalle entisen rakennuksen paikalle, jos rakennuspaikalla ei ole muuta rakentamiseen soveltuvaa rakennusaluetta. Aikaisemmin Saunaniemi-kiinteistöllä on tulevan loma-asunnon paikalla ollut aitta-varasto, joka on purettu. Saunaniemi kiinteistöllä ei ole muuta rakennuspaikaksi soveltuvaa paikkaa kuin vanha aitta-varaston paikka.
Puumalan kunnan rakennusjärjestyksen mukaan aitta-varaston etäisyysvaatimus rantakasvillisuuden rajasta on nykyisin 25 metriä, niin kuin myös loma-asunnon etäisyys on (alle 120 k-m2) 25 metriä rantakasvillisuuden rajasta.
Kannaksen korottamisesta ja vahvistamisesta on pyydetty Etelä-Savon Elyltä lausunto, jossa on selvitetty, tarvitseeko toimenpide vesioikeudellista lupaa. Etelä-Savon Ely-keskuksesta johtava vesiasiantuntija on lausunnossaan kertonut, ettei lupaa tarvita, koska kannasta korotetaan siten, ettei vesiraja siirry. Työt eivät siis ulotu vesialueelle ja kyse on luonnonkannaksen korottamisesta.
Saunaniemi kiinteistölle on aikaisemmin haettu poikkeamislupa vuonna 2019. Aikaisempi poikkeamislupaa on haettu 73 k-m2 suuruiselle loma-asunnolle 6 m rantakasvillisuuden rajasta. Korkein hallinto-oikeus on kumonnut 2019 poikkeamisluvan 30.8.2022 päätöksellään. Saunaniemi 623-419-5-7 poikkeamisluvan suunnitelmista selviää, että poikkeamisluvassa on otettu huomioon korkeimman oikeuden vaatimukset rakentamisen korkeudesta, pienenetty haettua loma-asunon kokoa, jolloin myös rantaetäisyys kasvaa 8,5 metriin. Nyt haettu loma-asunto on suhteutettu tälle rakennuspaikalle pienenä loma-asuntona. Aikaisemmin samalle rakennuspaikalle haettu loma-asunto oli kooltaan 73 k-m2 ja nyt haettu loma-asunnon koko on 47 k-m2. Loma-asuntoon on tulossa kantovesi ja vesien käsittely on saatu rakennuspaikan korkeusasemaa nostamalla sijoittumaan tulvarajan yläpuolelle. Paikan haasteellisuuden takia rantaetäisyydestä on pitänyt poiketa.
Poikkeamishakemukseen on sisällytetty tulvariskien arviointia ja rakennuspaikalle aiheutuvan vaaran torjuntaa koskevia ratkaisuja. Alustavia toimenpiteitä kiinteistöllä on tehty, eli maan korottamisella on varauduttu tulvariskien hallitsemiseen. Saunaniemeen tulevan penkereen korottaminen parantaa rakennuspaikan käyttöä. Vihersuunnitelman ratkaisut parantavat osaltaan hankkeen toteuttamiskelpoisuutta rannan välittömään läheisyyteen ja maisemallisesti aralle alueelle sijoittuvalla loma-asunnon sijaintipaikalla. Loma-asunnon sijaintipaikka täyttää poikkeamisen myöntämiselle maankäyttö- ja rakennuslain 171 §:ssä asetetut oikeudelliset edellytykset.
Uuden loma-asunnon etäisyys naapuri kiinteistön rajaan on n. 48 m ja naapurikiinteistön rakennuksiin eli talousrakennukseen sekä päärakennukseen n. 92 m ja rantasaunaan 100 m. Suojaava rantapuustoa on olemassa koillisen/idän suuntaan sekä lounas-länsi suuntaan. Vihersuunnitelman mukaan istutettavia mäntyjä sekä katajia on rakennustyön aikana tulossa loma-asunnon ja rannan väliin.
Poikkeamisluvan suunnitelmien mukaan loma-asunnon koko 47 k-m², loma-asunnon ulkovärit sopeutuvat hyvin ympäröivään maastoon. Näin ollen kaavan RA-1 rakennuspaikan vaatimukset maisemallisesti aralla alueelle, rakennusten sijoittelussa kyseiseen rakennuspaikkaan ja värivalinnoissa on otettu maisemalliset tekijät erityisesti huomioon.
Poikkeamisluvalle on erityinen syy; Kiinteistö sijaitsee melko kapealla niemellä. Kaavassa osoitettu rakentaminen ei ole toteutettavissa muutoin kuin poikkeamalla rantaetäisyyksistä. Kiinteistön leveimmällä kohdalla on kaunis, noin 7-8 metrin korkuinen, täysin luonnontilainen mäntyjä, katajaa ja jäkälää kasvava kallio. Jos rakennus sijoittuisi sen kohdalle, maisemallinen haitta olisi merkittävä. Nyt aiottu rakentamispaikka ja rakennus jäävät järven selältä katsoen kallion taakse näkösuojaan, kallion eteläpuolelle.
Rakennusjärjestyksen mukaan 5.3 rakentamisen sijoittumisessa; Alin suositeltava rakennuskorkeus, jonka alapuolelle ei ole syytä sijoittaa vettymisestä vahinkoa kärsiviä rakenteita, on 0,5 metriä tulvakorkeutta (HW 1/100) korkeammalla. HW 1/100-arvo on kerran 100 vuodessa esiintyvä tulvakorkeus. Jos vesistön mitattua ylävesirajaa ei ole tiedossa, niin alimman vettymisestä vahinkoa kärsivän rakenteen on oltava 1,5 metriä keskiveden korkeuden yläpuolella.
Poikkeamisluvan mukaan tuleva loma-asunnon kohdalla maanpinta on korossa +78,00 ja lattian korko korossa 78,80. Perustusten alin korko on +77, 60 ja BioBox pohja korko +77,50 sekä imeytyskaivon korko 77,00.
Korkeimmillaan Saimaan vedenkorkeus on ollut viidenkymmenenvuoden aikana vuosina 1974-1975 + 76,78 korkeudella.
Jätevesisuunnitelmassa Bioboxiin menee ainoastaan harmaat vedet. Rakennukseen tulee polttava käymälä. Nämä suunnitelmassa olevat rakentamisen korot täyttävät HW 1/100 tulvakorkeuden. Vettymisestä kärsiviä rakenteita on korkeudella +78,35 korkeudella. HW (N200) korko on +78,00.
Hallintosäännön mukaan tekninen lautakunta päättää maankäyttö- ja rakennuslain 171 § poikkeamisluvasta silloin, kun päätösvaltaa ei ole annettu kunnanhallitukselle tai viranhaltijalle. (15 § lautakunnan tehtävät ja toimivalta, tekninen lautakunta kohta 6).
Haettu poikkeamislupa tulisi myöntää. Poikkeamisluvan myöntäminen ei aiheuta haittaa kaavan toteuttamiselle eikä vaikeuta luonnonsuojelun tai rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Poikkeamisluvan myöntäminen ei aiheuta haittaa naapureille eikä maanomistajien tasapuoliselle kohtelulle.
Sijaintikartta ja asemapiirros ovat liitteenä ja hakijan perustelut poikkeamiselle sekä naapureiden muistutukset ovat oheismateriaalina.